Le crédit immobilier à bas taux : en période d’inflation, emprunter peut rapporter gros

Selon l’INSEE, l’inflation a atteint les 2.3% en juillet dernier, alors que dans le même temps le taux moyen d’un crédit immobilier s’élevait à 1,43% d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Un taux historiquement bas pour une inflation particulièrement haute, qui a pour effet d’établir le taux réel théorique à -0,87%. Cette situation économique quasiment inédite en France est une bonne nouvelle pour toute personne souhaitant contracter un crédit immobilier. Elle est une aubaine pour les investisseurs.

Une conjoncture inédite favorable à l’endettement

L’inflation est évidemment néfaste au consommateur, puisqu’elle vient miner son pouvoir d’achat. En revanche, elle avantageuse aux emprunteurs qui souscrivent un crédit immobilier à taux fixe. L’inflation a alors pour conséquence d’entamer la valeur réelle du prêt. Dans de telles conditions, le financement du projet immobilier se voit naturellement allégé, surtout si l’inflation dure dans le temps. L’endettement devient alors une opportunité.

Les taux d’emprunt au plancher

En dépit de l’inflation constatée ces derniers mois, le niveau général des taux d’intérêt des crédits immobiliers reste historiquement bas Selon Empruntis, on emprunte à partir de 1,12% sur 20 ans au niveau national (1,60% en moyenne sur la durée). En août, la moyenne des taux du prêt immobilier se situait à 1,43% d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Les taux sont donc bas, et les banques enclines à financer les projets immobiliers.
D’après les calculs du magazine Le Revenu, début 2018, un ménage obtient un taux de 0,60% sur sept ans en justifiant de 70.000 euros de revenus et d’un apport classique de 10% du montant de la transaction, frais de notaire et de garantie compris. S’il étale ce prêt sur quinze ans, le taux augmente peu, à 1,10 %.
Il peut donc être intéressant de renégocier la durée de son crédit, en tous cas il est à noter que dans la conjoncture actuelle ce n’est pas la durée qui joue comme facteur très déterminant pour le taux : elle n’est donc pas à prendre en compte au premier titre par l’emprunteur désireux de bénéficier de faibles mensualités.
À savoir également, il n’y aura pas de différence de taux entre le neuf et l’ancien. En revanche, il y aura différence de montage : les promoteurs réaliseront plusieurs appels de fonds jusqu’à livraison avant que l’investisseur ne puisse toucher des loyers et défiscaliser ses frais d’emprunt.
De même, les régions ne montrent pas grandes différences quant à leurs taux de crédit. Investir dans une maison ancienne à Lyon ou dans un appartement neuf à Nantes, les taux moyens restent d’1.60% sur 20 ans. Une situation qui a de quoi surprendre, même au sein de la profession : « Pour nos clients nantais, ça ressemblerait presque à une farce. Ils n’ont jamais vu de tels taux, et nous n’avons pas non plus l’habitude de travailler sur des chiffres pareils. Pour un investisseur en Pinel, c’est un coup double », commente David Azoulay, directeur de l’agence de courtage immobilier Immo9 Nantes. Et en effet, pour réussir son investissement locatif, optimiser son financement est aussi important qu’optimiser son imposition.

Il est temps d’emprunter, y compris en prévision de l’avenir

D’après Les Échos, «en un peu moins de six ans, les taux ont perdu près de 2 points sur 15, 20 et 25 ans, passant respectivement de 3,13 % à 1,22 %, de 3,40 % à 1,42 % et de 3,70 % à 1,64 % entre décembre 2012 et août 2018. » Il s’agit donc de taux quasiment « planchers » , qui selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA ne devraient pas tarder à remonter. La Banque centrale européenne prévoit de relever ses taux directeurs dès septembre 2019, aussi ceux des crédits immobiliers devraient, a priori, suivre la tendance. Il est tentant et pertinent de profiter de cette conjoncture favorable pour se constituer un patrimoine à crédit.
Emprunter aujourd’hui en prévision du futur peut dont être un pari qui rapporte gros. Pour ce faire, l’investisseur devra impérativement penser à souscrire l'option de transfert d'un prêt immobilier. Cette option n’est « pas forcément connue du grand public, mais plutôt utilisée par des particuliers avisés en stratégie d'investissement immobilier », observe Jean-Sébastien Nénon, directeur des opérations du comparateur Lesfurets.com. C’est une clause qui devient rare, mais qui reste disponible dans quelques banques en ligne, parmi lesquelles ING Direct, quelques caisses régionales du Crédit Agricole, ou encore des établissements spécialisés comme le Crédit Foncier.